Loi du 6/07/89 – Art.6 :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas « apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des « éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Les caractéristiques correspondantes seront définies par décret en Conseil d'Etat. »

Les professionnels, tout comme les propriétaires bailleurs, se sont interrogés sur cette nouvelle notion, et la parution du décret a été attendue avec impatience. Le décret est paru le 30 janvier 2002, il est trop long et détaillé pour être rapporté dans son intégralité, le lecteur pourra toujours s'y reporter, et consulter sur ce sujet les chroniques de M.Raclet (Revue Administrer n° 343) et de M.de Belot (Administrer n°332).

Retenons ici les éléments essentiels du décret caractérisant le « logement décent » :

► Le logement doit assurer le clos et le couvert, l'étanchéité à l'eau et à l'air du toit et des menuiseries extérieures doit être assurée, les règles de sécurité doivent être respectées (hauteur des garde-corps, installations électriques, gaz, etc...) la salubrité doit être assurée (ventilation, aérations), les équipements doivent être en bon état de fonctionnement, les pièces principales doivent avoir un éclairement naturel.

► Les matériaux de construction, les canalisations et revêtements, ne doivent pas présenter de risque pour la santé et la sécurité physique des occupants.

► Le logement doit comporter les équipements suivants : Alimentation en eau froide, chauffage, eau chaude, coin cuisine avec évier et raccordement pour un appareil de cuisson (gaz ou électrique), WC séparé, un cabinet de toilette avec baignoire ou douche, évacuations au tout à l'égout, électricité (éclairage et prises de courant, aux normes, rappelons le), etc...

► Si le logement comporte une seule pièce, la surface minimale en est 9 m2 sous 2,20 m de hauteur (ou un volume minimum de 20 m3).

► Certaines déclarations politiques récentes laissaient penser que cette surface minimale pourrait être ramenée à 7 m2 pour les chambres de bonnes louées à des étudiants ou des personnes en difficultés par l'intermédiaire d'associations agréées. Ce projet est désormais abandonné.

► Ces éléments étant précisés, appellent les commentaires suivants :

► Seuls sont visés les logements locatifs occupés à titre de résidence principale, meublés ou vides, les logements de fonction, les logements à usage mixte habitation-professionnel. Pour les copropriétés, le logement du gardien-concierge est concerné.

► La notion de décence est appréciée dans le cadre contractuel, entre le bailleur et le locataire seuls, sans intervenant extérieur (contrôleur technique, par exemple).

► Toutefois, les organismes de prestations familiales sont habilités à vérifier sur place la « décence » d'un logement, si des prestations sont versées.

► En cas de litige, la commission départementale de conciliation n'est pas compétente pour apprécier la décence du logement. Seul le juge est compétent, il peut ordonner les travaux, et en cas d'inexécution par le bailleur, décider une baisse du loyer (A contrario, cela semble signifier qu'il n'a pas pouvoir d'annuler le bail si le logement n'est pas décent : il n'y a pas encore de jurisprudence à ce sujet).

► Toutes les obligations en matière de sécurité des personnes et de santé publique sont visées par le décret du 30/01/2002 ; rappelons pour mémoire : installations électriques, gaz, peintures au plomb, amiante, etc...